Warum es so schwierig ist, in Ihrer Nachbarschaft Häuser zu bauen

Feb 12, 2024

In den 1910er Jahren begannen US-Städte mit der Verabschiedung von Richtlinien, die die Nachbarschaften prägten und unbeabsichtigt den Grundstein für den heutigen gravierenden Wohnungsmangel legten: Gesetze zur Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser.

Zoning-Gesetze folgen im Grunde genommen einem einfachen Konzept. In einem Teil der Stadt dürfen nur Fabriken gebaut werden. In einem anderen Stadtteil dürfen nur Mehrfamilienhäuser gebaut werden. Und in einem anderen Stadtteil dürfen nur noch Einfamilienhäuser gebaut werden.

Gesetze zur Bebauung von Einfamilienhäusern sind den meisten Amerikanern unbekannt, aber sie trugen maßgeblich zur Ausweitung städtischer Gebiete und zum Vorstadtideal bei, ein Haus mit Veranda und Hinterhof auf einem halben Hektar großen Grundstück zu besitzen.

Doch für diejenigen, die ihn so sahen, war dieser Traum immer mit einer Bedrohung verbunden. Ihr Haus könnte Ihr Traumhaus sein, aber könnte dieser Traum zu Ende gehen, wenn jemand direkt nebenan eine Fabrik bauen würde? Und wenn Sie versuchen würden, Ihr Haus zu verkaufen, wer würde es kaufen? Jegliche Umweltverschmutzung oder Lärm könnten leicht auf Ihr Haus übergreifen, und ein Verkauf und ein Umzug an einen neuen Ort könnten nahezu unmöglich erscheinen.

Und so schützten die Bebauungsgesetze den Hauswert von Millionen Amerikanern, stoppten die Entwicklung von Projekten, die kleine Dörfer in größere Städte und größere Städte in Städte verwandeln könnten, und delegierten die Kontrolle über die Landnutzung in ihren Vierteln an örtliche Hausbesitzer und die Regierung.

Kritiker sagen jedoch, dass die Bebauungsgesetze letzten Endes ausschließend wirkten, die Rassen- und Klassentrennung verstärkten und vielen Amerikanern den Weg zum Wohneigentum versperrten.

Strenge Regelungen für die Bebauung von Einfamilienhäusern schränkten das Wohnungsangebot ein, erhöhten die Preise künstlich, machten den Traum vom Wohneigentum für künftige Generationen zunichte und hinderten Familien daran, in Stadtteile mit besseren Schulen und Beschäftigungsmöglichkeiten zu ziehen, sagen Forscher und Befürworter.

Mehr als ein Jahrhundert nach der Verabschiedung der ersten Einfamilienhaus-Zonengesetze sind in amerikanischen Städten etwa 75 % des für Wohnzwecke ausgewiesenen Grundstücks ausschließlich für private Einfamilienhäuser bestimmt. In einigen Vororten ist der Bau von Wohnungen in fast allen Wohngebieten aufgrund der Bebauungsgesetze illegal. Darüber hinaus haben die Kommunen die Mindestgrundstücksgrößen erhöht und zusätzliche Anforderungen an die Höhe gestellt. Dies hat zur Folge, dass der Bau immer größerer Einfamilienhäuser gefördert wird und die Wohnmöglichkeiten, wie etwa kleinere Häuser, eingeschränkt werden.

„Die Zoneneinteilung ist komplizierter und restriktiver geworden“, sagte Jenny Schütz, Senior Fellow bei Brookings Metro, die Stadtökonomie und Wohnungspolitik studiert. „Es wird immer schwieriger, Dinge zu bauen, insbesondere in Gegenden mit hohem Einkommen, die viel Kontrolle über die Entwicklung haben wollen.“

Als Reaktion auf die landesweite Wohnungskrise überdenken nun immer mehr Kommunal- und Landesregierungen – angeführt von Demokraten und Republikanern – ihre Gesetze zur Bebauung von Einfamilienhäusern.

Häuser kosten mehr als je zuvor in den letzten 30 Jahren, selbst inflationsbereinigt, und der Wohnungsbau konnte mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Auf dem US-Immobilienmarkt fehlen rund 6,5 Millionen Wohnungen.

Daher lockern immer mehr Bundesstaaten und Kommunen die Bebauungsgesetze, die einst als unantastbar galten. Diese „Upzone“-Reformen wurden von Aktivisten für den Wohnungsbau vorangetrieben – sogenannten YIMBYs, kurz für „Yes in My Backyard“.

Politische Entscheidungsträger und Befürworter nehmen mehrere Änderungen vor, um den Wohnungsbestand zu erhöhen: Abschaffung der Gesetze zur Bebauung von Einfamilienhäusern; Legalisierung von Nebenwohnungen, allgemein bekannt als Einliegerwohnungen, in Einfamiliengebieten; Legalisierung von Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen; und die Verabschiedung von Reformen zur Schaffung erschwinglicher Wohnsiedlungen in der Nähe wichtiger Verkehrslinien.

Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington und andere Städte haben in den letzten Jahren die Gesetze zur Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser reformiert.

Oregon, Kalifornien, Washington, Montana und Maine haben sie landesweit beendet. Die Regierung von Präsident Joe Biden hat sich auch für eine Zonenreform eingesetzt und Bundeszuschüsse für Gemeinden angeboten, die ihre Richtlinien ändern, um Mehrfamiliensiedlungen zu ermöglichen.

„Zoning scheint ein technisches Thema zu sein, aber es berührt viele der Themen, die den Amerikanern am meisten am Herzen liegen“, schreibt Richard Kahlenberg in seinem neuen Buch „Excluded: How Snob Zoning, Nimbyism, and Class Bias Build the Walls We Don't See.“ ” Ausgrenzungszonen „verhindern nicht nur die Chance von Familien, in Vierteln mit vielen Möglichkeiten zu leben, sondern stellen auch ein Hindernis für arbeitende Familien dar, indem sie Wohnraum in ganzen Ballungsräumen weniger erschwinglich machen.“

Allerdings gibt es in einigen Kommunen heftigen politischen Widerstand gegen die Bebauungsreform. Connecticut, Arizona und New York haben versucht, die Zoneneinteilung zu ändern, aber die Bemühungen scheiterten aufgrund von Rückschlägen. Ein New Yorker Gesetzgeber warnte vor einem „Vorstadtaufstand“, falls der Plan von Gouverneurin Kathy Hochul, innerhalb eines Jahrzehnts 800.000 neue Häuser zu bauen, umgesetzt würde. Der Plan beinhaltete Änderungen der Bebauungsgesetze in Vororten in der Nähe von Bahnhöfen.

Und wie die Ergebnisse zeigen, gibt es in Städten, die die Bebauungsgesetze reformiert haben, Grenzen für politische Änderungen.

„Man kann nicht alles einfach mit einer Zonenreform erreichen“, sagte Elizabeth Chamberlain, Stadtverwalterin von Walla Walla, gegenüber CNN. „Es ist keine Wunderwaffe.“

Gesetze zur Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser gab es nicht immer. Städte und Gemeinden durften sich auf natürliche Weise entwickeln, und viele von ihnen erlangten im Laufe der Jahre das, was Touristen oft als „Charme der alten Welt“ bezeichnen.

Und vor ihrer Einführung in den 1910er Jahren gab es im Allgemeinen nur wenige allgemeine Gesetze darüber, wo Dinge gebaut werden durften. Neben Fabriken würden Häuser entstehen. Mitten in einem Gewerbegebiet in der Innenstadt könnte ein Mehrfamilienhaus entstehen.

Laut Wirtschaftshistorikern werden jedoch immer mehr Einfamilienhaus-Zonengesetze eingeführt, um Hausbesitzer in Wohngebieten vor neuen industriellen Entwicklungen wie Lagerhäusern zu schützen.

Im Jahr 1916 hatten acht Städte Zonengesetze. Zwanzig Jahre später hatten mehr als 1.200 Bebauungsgesetze in Kraft.

Der Oberste Gerichtshof verbot 1917 die rassenbasierte Zoneneinteilung und entschied, dass eine Verordnung in Louisville, Kentucky, verfassungswidrig sei.

Doch im Jahr 1926 bestätigte das Gericht die Verfassungsmäßigkeit der Gesetze zur Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser. In Stadtvierteln mit Privathäusern können Wohnungen „ein bloßer Parasit“ sein, so das Gericht, und den „Charakter“ der Nachbarschaft ruinieren, sie verderben und den Immobilienwert senken.

Diese bahnbrechende Entscheidung ermöglichte es den Gemeinden effektiv, die Wohnbebauung mit höherer Dichte einzuschränken und Menschen auszuschließen, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten konnten.

In den 1970er-Jahren verbreitete sich laut Historikern die zweite Welle von Gesetzen zur Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser, und die Richtlinien wurden restriktiver.

Dies war eine Reaktion darauf, dass der Wert von Eigenheimen einen größeren Teil des Vermögens der Amerikaner ausmachte, und in vielen Fällen eine Möglichkeit, einkommensschwachen Arbeitnehmern und Arbeitnehmern aus Minderheitengruppen nach der Verabschiedung des Fair Housing Act von 1968 den Zugang zu den Vororten zu verwehren.

Und die Menschen begannen, ihr Zuhause nicht mehr in erster Linie als Wohnort zu betrachten, sondern als teure Anlageklasse mit Bewohnbarkeit als Nebenvorteil.

„Wohnungsbau wurde zunehmend als Wachstumsaktie statt als Blue-Chip-Aktie betrachtet“, sagte William Fischel, emeritierter Wirtschaftsprofessor an der Dartmouth University und Historiker der Bebauungsgesetze in Amerika. „Dies führte dazu, dass Hausbesitzer eher dazu neigten, Entwicklungen zu stoppen, die auch nur das geringste Risiko bergen, ihrem Haus zu schaden oder Konkurrenz zu schaffen.“

Die in den 1970er Jahren erlassenen Umweltgesetze gaben Privatpersonen auch neue Instrumente an die Hand, um Entwicklungen zu blockieren.

Kommunalverwaltungen, die normalerweise für die Landnutzungsregulierung zuständig sind, lehnten Änderungen der Bebauungsgesetze aus Angst vor Gegenreaktionen seitens der Hausbesitzer ab. Hausbesitzer übten großen politischen Einfluss aus, um alle Änderungen zu blockieren, von denen sie glaubten, dass sie den Wert ihrer Immobilie beeinträchtigen könnten.

Bebauungsgesetze schafften Sicherheit für Hausbesitzer – eine Versicherungspolice, um ihre Nachbarschaft vor Veränderungen zu schützen, die ihren Immobilienwert beeinträchtigen könnten, sagte Fischel. Aber sobald Bebauungsgesetze erlassen sind, sind sie nur schwer zu ändern.

„Die Zoneneinteilung ist so konzipiert, dass sich nicht viel ändert“, sagte er.

Die restriktive Zoneneinteilung hat sich auf das Wohnungsangebot und die Erschwinglichkeit ausgewirkt.

Eine Studie aus dem Jahr 2021 ergab, dass in San Francisco die „Zonensteuer“ – der Betrag, um den die Grundstückspreise aufgrund restriktiver Gesetze zur Wohnraumbebauung künstlich erhöht werden – auf mehr als 400.000 US-Dollar pro Haus geschätzt wurde. In Los Angeles, New York City und Seattle betrug die Zonensteuer bis zu 200.000 US-Dollar, so die Studie. In Chicago, Philadelphia, Portland und Washington, D.C. erreichte es 80.000 US-Dollar

Daher haben sich immer mehr Städte einer Flächenreform zugewandt, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Es gibt Hinweise darauf, dass es funktioniert.

In Minneapolis, Portland, New Rochelle, New York und Tysons Corner, Virginia, haben neue Bebauungsregeln, die mehr Wohnraum ermöglichen, dazu beigetragen, das Mietwachstum zu verlangsamen, so eine diesjährige Studie von Pew Charitable Trusts. Städte in denselben Ballungsräumen, die die Bebauungsgesetze nicht reformierten, verzeichneten im Allgemeinen einen schnelleren Mietanstieg.

Doch obwohl restriktive Bebauungsgesetze eine Hauptursache für den Wohnungsmangel sind, werden Reformen allein nicht ausreichen, um das Problem zu lösen.

Walla Walla, Washington, war eine der ersten US-Städte, die 2018 als Reaktion auf den Wohnungsmangel und die mangelnde Erschwinglichkeit die Gesetze zur Bebauung von Einfamilienhäusern abgeschafft hat.

„Wir stellten fest, dass viele unserer unbebauten Grundstücke für große Einfamilienhäuser erschlossen wurden“, sagte Stadtverwalterin Elizabeth Chamberlain. „Wir wollten Vielfalt bei den Wohnformen.“

Die Stadt erlaubte den Bau von Cottage-Häusern, Doppel- und Vierfamilienhäusern, lockerte die Standards für zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) und führte eine Mindestdichteanforderung ein.

Die Reformen haben den Wohnungsmarkt von Walla Walla geöffnet und Dutzende Doppelhäuser und ADUs wurden gebaut. Die Änderungen hatten jedoch kaum Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Walla Walla.

Zonenreformen tragen wenig dazu bei, die hohen Kosten für den Wohnungsbau und die Finanzierung zu senken, sagte Yonah Freemark, Forschungsdirektorin des Land Use Lab des Urban Institute. Und sie haben keinen unmittelbaren Einfluss auf den langsamen Prozess des Hausbaus.

Um das Wohnungsangebot zu erhöhen, sind weitere politische Reformen erforderlich, beispielsweise Mindestdichteanforderungen und Änderungen der Umweltverträglichkeits- und Denkmalschutzgesetze.

Um der Erschwinglichkeitskrise zu begegnen, fordern Befürworter eine Erhöhung der Wohnbauförderung und einen stärkeren Schutz für Mieter vor dramatischen Mieterhöhungen.

„Die Zoneneinteilung ist der Schlüssel zum Verständnis, warum Wohnraum so teuer ist und warum wir Menschen, die ihn brauchen, keinen Wohnraum zur Verfügung stellen“, sagte Freemark. „Die Realität ist, dass es sich um eine unvollständige Lösung für ein kompliziertes Problem handelt.“